2020年7月末的一個周六，上海青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)的上海吉盛偉邦綠地國際家具村（下稱家具村）實(shí)木館的一個門店內(nèi)，三兩消費(fèi)者在挑選沙發(fā)、餐桌類的孤品家具，并試圖在“清倉甩賣”、“五折出售”的空間下討價還價……在家具村，這種情況是普遍現(xiàn)象——不管是幾百平的小門店，還是數(shù)千平的大獨(dú)棟。
走進(jìn)家具村，主入口處標(biāo)志性的“紅房子”處于半拆除狀態(tài)，隨處可見已經(jīng)拆除和半拆除狀的建筑主體，“展區(qū)部分商戶合同到期且欠費(fèi)……謹(jǐn)慎下單”、“截至7月家具村已撤場展廳314個”的黑粗字樣標(biāo)語在大幅黃色背板牌上格外醒目，仲夏時節(jié)，部分商戶卻在沒有通電的情況下運(yùn)營……顯然，這里已不是一個正常運(yùn)營狀態(tài)的商貿(mào)區(qū)了。
2019年9月16日，綠地控股集團(tuán)股份有限公司（600606.SH，下稱綠地集團(tuán)）子公司上海綠地商業(yè)（集團(tuán)）有限公司（下稱綠地商業(yè)）100%控股家具村，以一紙公函的形式告知商戶，將對家具村進(jìn)行升級改造，并勸其盡快配合離場。
這一舉動立即引發(fā)對此毫無心理準(zhǔn)備的商戶的劇烈反彈。過去一年，在政府部門介入、雙方多輪談判且有部分商戶訴至法院之后，目前仍有近百商戶未能與綠地商業(yè)達(dá)成一致。
問題待解的商戶普遍認(rèn)為，綠地商業(yè)違約在先，且前后多次撕毀承諾，未充分關(guān)注商戶因綠地的“升級改造”而產(chǎn)生的損失，沒有溝通誠意、缺乏社會責(zé)任感。而綠地商業(yè)則認(rèn)為，部分商戶未盡合同責(zé)任、連續(xù)欠費(fèi)，“獅子大開口”、存在較多無理要求；對于不可理喻的商戶，無法溝通，只能走法律程序。
根據(jù)綠地方面的說法，該事件更深層面的背景是，家具村運(yùn)營多年仍舊不溫不火，未達(dá)運(yùn)營企業(yè)營收預(yù)期，而其所在地的青浦區(qū)近年來開始主推“高新產(chǎn)業(yè)”、在該區(qū)域規(guī)劃打造“浦西軟件園”。而商戶在多年苦心經(jīng)營后，生意逐漸向好，并未察覺外部環(huán)境的變化；行業(yè)中普遍存在的格式化合同，則為商戶后續(xù)的維權(quán)埋下隱患……
“華東最大”家具商城
上海吉盛偉邦綠地國際家具村市場經(jīng)營管理有限公司成立于2006年2月，法定代表人是鄒文龍。該公司為吉盛偉邦與綠地集團(tuán)的合資公司，雙方各持股50%。
吉盛偉邦家具集團(tuán)于1989 年在長春創(chuàng)建，法定代表人鄒文龍，以經(jīng)營高檔家具商城起家。除了上海的家具村，吉盛偉邦還在吉林長春、廣州番禺、廣州琶洲建有家居博覽中心和家居采購中心，營業(yè)總面積達(dá) 90 余萬平方米，匯聚 1000 余個國內(nèi)外知名品牌。
綠地商業(yè)方面稱，就家具村項(xiàng)目而言，綠地在其中僅是持股50%的并列大股東，具體經(jīng)營管理都是鄒文龍的團(tuán)隊(duì)在做，綠地并不干預(yù)。
2007年，家具村對外招商，在家具行業(yè)引發(fā)關(guān)注。“當(dāng)時他們的招商宣傳口號很響亮，比如‘永不落幕的家具展會’、‘華東地區(qū)最大的家具城’、‘廠商旗艦店集群’，比較吸引人。”商戶王勇告訴記者。
王勇早在2007年就被家具村的招商廣告及其定位所吸引，但深耕家具行業(yè)多年的他深知，這樣一個家具村沒有幾年時間的培養(yǎng)和運(yùn)營，是不可能有穩(wěn)定客源的，因而直到2010年才正式入駐。
林清是2007年就入駐家具村的商戶，她經(jīng)營的是畫廊類的藝術(shù)館。“我們之前跟吉盛偉邦有合作，比較認(rèn)可他們充滿人情味的企業(yè)文化，這個家具村一開始運(yùn)營他們就來跟我們談，完全是基于前期的信任才到這里來。”林清說。
2007—2010年，家具村的運(yùn)營十分艱難。“最夸張的一次，三個月都沒開張，我們還要拿其它門店的收入來養(yǎng)這里。”林清介紹，家具村地處上海市郊，彼時交通也不便利，再加上品牌定位高端，進(jìn)入門檻較高，所以整體經(jīng)營情況并不樂觀，直到2011年才開始盈利。
綜合多位商戶的介紹，2015—2019年上半年，家具村是一個穩(wěn)定向好的發(fā)展態(tài)勢——隨著2011年前后家具村二期項(xiàng)目的拓展和招商，家具村也承接了一些大型展會，加上地鐵開通、配套商業(yè)逐步完善等因素，家具村的知名度、人流量和客流量日趨增加。
家具村規(guī)模的逐步發(fā)展壯大，也給商戶的持續(xù)經(jīng)營帶來極大的信心。林清除了舉家搬到家具村、把其它的店面都關(guān)了，還將人員和資金全部都投了進(jìn)來，為此還賣掉了一處房產(chǎn)。到2019年上半年，林清租賃的店鋪面積約1500平米。
“2011年前后，鄒總（鄒文龍）還到我們店里來過，他指著河邊的小樓，鼓勵我說，未來會把吉盛偉邦打造成國際性家具村，以藝術(shù)和設(shè)計(jì)來主導(dǎo)的一站式購物中心……我們從來沒有想過家具村有一天會不存在。”林清說。
這期間，王勇的店面也從400平米逐漸擴(kuò)大到約6000平米，與家具村有8個店鋪合同，商品類型從床墊到沙發(fā)，幾乎全面覆蓋。
根據(jù)綠地方面的公告，至2019年上半年，家具村擁有42萬平米營業(yè)面積（其中有10萬余平米為臨時建筑），500多家品牌展廳，涵蓋建材、家具、燈飾、軟裝等眾多品類。業(yè)績方面，2018 年底，家具村的公司總資產(chǎn)為 14.69 億元，凈資產(chǎn) 6.14 億元，營業(yè)收入 3.37 億元，凈利潤 4272 萬元。至 2019 年 6 月末，總資產(chǎn)為 14.46 億元，凈資產(chǎn)為 6.4億元，營業(yè)收入 1.52 億元，凈利潤 2586 萬元。
數(shù)百商戶遭逢突變
2019年9月19日，綠地商業(yè)向各個商戶發(fā)放升級改造告知函，稱綠地已經(jīng)完成對家具村的收購，將對其進(jìn)行升級改造，在原址上打造產(chǎn)學(xué)研一體的世界級人工智能創(chuàng)新中心“市西科技園”及配套商業(yè)，該項(xiàng)目自2019年11月開始，計(jì)劃周期約4年，希望商戶配合。
該函一出，立即引發(fā)眾多商戶的劇烈反彈。他們有的舉家指望一個門店來維生，有的投資巨大、甚至舉債經(jīng)營，有的2019年上半年才簽的合同、門店還在裝修，尚未正式營業(yè)……突如其來的變化，對不同商戶影響不盡相同，但他們無一例外對此并無心理準(zhǔn)備。
實(shí)際上，早在2019年7月末8月初，就有商戶聽說綠地要買家具村股權(quán)、商城要被拆除。他們向店面所在區(qū)域的家具村運(yùn)營方負(fù)責(zé)人核實(shí)，得到的回復(fù)為，綠地僅收購股權(quán)，不涉及經(jīng)營層面，于商戶而言沒有任何影響。
這一交易之所以沒有引發(fā)商戶警覺，還因?yàn)橛星败囍b。2014年，紅星美凱龍（601828.SH）曾試圖購買家具村母司股權(quán)，收購鎩羽，后變?yōu)槠放茟?zhàn)略合作。隨后，紅星美凱龍員工進(jìn)入商場，協(xié)助家具村進(jìn)行二期項(xiàng)目的招商和管理。
2019年9—10月，商戶與綠地商業(yè)進(jìn)行了多輪談判協(xié)商。在商戶看來，綠地方面最后一次釋放“善意”，是該集團(tuán)副總裁吳曉暉在場的那次談判。2019年10月29日，吳曉暉與15位商戶代表直接對話，并承諾，將保障商場至少18個月的穩(wěn)定運(yùn)營，亦保護(hù)運(yùn)營期家具村的營商環(huán)境。
但2019年11月，綠地開始向商戶發(fā)放訴求調(diào)查表，推行此前提及的“一戶一議”方案，對前期的承諾閉口不談。
綠地商業(yè)相關(guān)人士對記者說，所謂“18個月的穩(wěn)定經(jīng)營期”，是有前提的，需要商戶沒有歷史欠費(fèi)、且在2019年11月之后正常交租，不能“斷章取義”；至于“一戶一議”方案，也是青浦區(qū)和趙巷鎮(zhèn)政府相關(guān)部門給出的指導(dǎo)意見。
綠地商業(yè)方面稱，鑒于商戶情況復(fù)雜多樣，商戶代表并不能代表商戶，政府部門之所以主張“一戶一議”，是因?yàn)?ldquo;剛開始他們（政府部門）覺得是雙方（綠地和商戶）的溝通問題，不好出面干預(yù)，就是搭建平臺讓雙方坐下來談，但后來發(fā)現(xiàn)每次集體談就變成了吵架，沒有任何結(jié)果，大家都是筋疲力盡，解決不了任何問題。”
事實(shí)上，不管是“一戶一議”，還是“18個月穩(wěn)定經(jīng)營期”的承諾，綠地商業(yè)執(zhí)行起來都未能盡如人意。2020年3月，上海疫情防控進(jìn)入平穩(wěn)階段，家具村恢復(fù)運(yùn)營，綠地商業(yè)也聘請了拆遷隊(duì)到家具村拆除部分建筑；4月，在商場內(nèi)部開始樹立提醒消費(fèi)者“謹(jǐn)慎下單”的大幅告知牌；6月，拆除家具村標(biāo)志性建筑“紅房子”；對于合約到期商戶停止供電……
華東政法大學(xué)法律學(xué)院院長、上海市人大代表金可可告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，綠地商業(yè)的上述行為，客觀上對正常履約的商戶造成了負(fù)面影響，未盡“保障穩(wěn)定營商環(huán)境”之責(zé)，某種程度上是合同違約。“即便沒有寫在合同條文里，這也是一種合理預(yù)期”。
對此，綠地商業(yè)方面表示，“對于非法建筑是合法拆除，警示牌是為了充分保障消費(fèi)者的合法權(quán)益”，“紅房子”的物權(quán)歸綠地所有，且拆除取得了相應(yīng)的審批文件。
但綠地商業(yè)并未向記者提供審批文件憑證。另外，2019年10月，趙巷鎮(zhèn)人民政府答商戶信訪事項(xiàng)意見書曾明確表示，“目前對綠地轉(zhuǎn)型升級的方案，政府尚未審批”。
不對等的租賃關(guān)系
據(jù)綠地商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，家具村合同簽約期為一年左右的商鋪占比87.5%，共計(jì)496鋪；其余為期限兩年、三年、五年以及八年。金可可認(rèn)為，就家具村的問題而言，關(guān)鍵是“一年一簽”的格式化合同。
綜合多位商戶反映的意見，基于合同一年一簽，2019年1—8月，大部分商戶在并不知曉家具村“升級改造”計(jì)劃的前提下完成了新簽、續(xù)約。不少商戶僅裝修門店的費(fèi)用，少則幾十萬元，多則數(shù)百萬元——這部分投入的合理補(bǔ)償，也是商戶們較為重視的問題。
“家具行業(yè)都是一年一簽，為了方便調(diào)價；但是就我合作過的企業(yè)來說，雖然合同是‘一年一簽’，但沒有出現(xiàn)問題的，我們自然不會想到如果企業(yè)違約，這種合同會有這么大的隱患。”家具村商戶王勇說。
金可可告訴記者，家具銷售行業(yè)裝修成本高，投資和售后的周期都很長，對于這類行業(yè)，應(yīng)該簽署比較長期的合同，以保障租戶長期運(yùn)營需求。就家具村而言，小商戶動輒數(shù)百萬的裝修投入，卻簽一年的合同，前提是對長期經(jīng)營的合理預(yù)期。“出租方給了小商戶長期期待，合同卻一年一簽，小商戶完全被（大企業(yè)）捏在手里了。”
在2019年9月16日綠地商業(yè)收購前，家具村的經(jīng)營主體為吉盛偉邦團(tuán)隊(duì)。這意味著，商戶一年一簽的格式化合同問題、2019年的新簽和續(xù)約問題，尤其是2019年6—8月簽署的合同，締約方為吉盛偉邦團(tuán)隊(duì)。
記者多次聯(lián)系吉盛偉邦法人代表鄒文龍尋求置評，但均未獲得回應(yīng)。
金可可指出，吉盛偉邦和承租人訂立合同時，一方面給承租人以長期經(jīng)營的預(yù)期，另一方面利用強(qiáng)勢談判地位，以格式條款不正當(dāng)簽成短期租賃合同，一年租期的約定，或可認(rèn)定為無效。實(shí)際租期，應(yīng)按其令理性承租人所生之預(yù)期認(rèn)定；對部分承租人，吉盛偉邦在簽訂或續(xù)簽租賃合同時，應(yīng)告知租賃標(biāo)的即將轉(zhuǎn)讓且受讓方將收回標(biāo)的物另作他用的情況，未告知則違反告知義務(wù)，構(gòu)成締約過失。
《合同法》第229條規(guī)定了買賣不破租賃原則——“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。”金可可表示，基于這一原則，綠地收購家具村之后，必須把原來的租賃合同期限做滿；若要改變建筑的使用方式，就算違約，需要跟原承租人商量，進(jìn)行充分的賠償。
目前，商戶與綠地商業(yè)僵持不下的焦點(diǎn)，是賠償金額是否合理充分，雙方主要通過司法訴訟來解決僵持問題。
記者采訪獲悉，商戶希望得到的賠償項(xiàng)目主要有：非常規(guī)運(yùn)營期間的房租和物業(yè)管理費(fèi)的減免、門店裝修補(bǔ)償或折舊、預(yù)期利潤損失、人員遣散費(fèi)、授權(quán)經(jīng)營損失等。
綠地商業(yè)相關(guān)人士回應(yīng)，目前推進(jìn)的協(xié)調(diào)方案為：對于非惡意欠款的租戶，根據(jù)“一戶一議”的大原則，給予一定的租金和物業(yè)管理費(fèi)的減免，最大的讓步幅度達(dá)到了免租費(fèi)7個月；門店裝修經(jīng)權(quán)威機(jī)構(gòu)評估后，按照公允的標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)償或折舊；至于預(yù)期經(jīng)營損失等費(fèi)用，“沒有溝通空間”。
不過，代理多位商戶訴訟案件的隆安律師事務(wù)所律師郜松江告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者，過去一年里，因?yàn)樯虉鎏幱跇O大的不穩(wěn)定環(huán)境中，大部分商戶都沒有繳納租金和物業(yè)管理費(fèi)。就目前的判例情況而言，商戶均因?yàn)橥锨纷饨鸷凸芾碣M(fèi)而敗訴。
“也許有的商戶部分要求有些過分，但是不可能所有商戶的所有要求都過分吧？法院沒有一項(xiàng)支持過……法院的公正心很重要……比如說你證據(jù)不足，但怎么不足也不說。”郜松江說。
對于目前出現(xiàn)的判例情況，金可可表示，不能僅按照一年一簽的合同來處理這件事——這類合同是有一個長期的合理期待的，賠償項(xiàng)目上，要把裝修折舊、預(yù)期的經(jīng)營損失等算上。
如何保障小微企業(yè)穩(wěn)定的營銷環(huán)境
據(jù)綠地商業(yè)提供的數(shù)據(jù)，目前家具村的合同總數(shù)為567份，截至2020年8月5日，與綠地商業(yè)達(dá)成和解意向的為442份，占總合同比為78%，已經(jīng)撤離家具村的合同為340份，占比60%。
7月25日，記者到達(dá)家具村時，已有拆遷隊(duì)的工作人員在一邊拆除一邊等待商戶離場；實(shí)木館等聯(lián)合展館有數(shù)家商戶在零星的清倉甩賣；展館主建筑已停止供電供冷，多處出入口不通行，衛(wèi)生間停用。
綠地商業(yè)的告知函稱，這次升級改造的背景和規(guī)劃是：“在青浦區(qū)政府的支持下，發(fā)揮在產(chǎn)業(yè)、商業(yè)及科研等多平臺的資源優(yōu)勢，將對上海吉盛偉邦國際家具村進(jìn)行定位調(diào)整和升級改造，在原址上打造集產(chǎn)學(xué)研一體、產(chǎn)業(yè)生態(tài)完備、就有領(lǐng)先科技實(shí)力的百萬方世界級人工智能創(chuàng)新中心——‘市西科技園’，同步引進(jìn)總部辦公、酒店公寓、配套商業(yè)、鄰里中心等功能業(yè)態(tài)”。
據(jù)上海市政府官網(wǎng)信息，市西軟件信息園是上海“十三五”軟件和信息服務(wù)業(yè)布局的重大項(xiàng)目，成立于2017年12月，園區(qū)聚焦物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、工業(yè)軟件等軟件產(chǎn)業(yè)。而浦西軟件園核心區(qū)選址就定于青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)——這也是家具村所在區(qū)。
綠地商業(yè)告訴記者，在“大虹橋”概念下，近年來趙巷鎮(zhèn)是一塊投資熱土，而家具村一方面納稅貢獻(xiàn)較低，政府關(guān)注稅收，另一方面形象較差，跟未來區(qū)域升級后的品牌差距較大，“以后這里是網(wǎng)易、阿里、華為這樣的大品牌”。
綠地商業(yè)相關(guān)人士也坦陳，家具村最核心的問題是產(chǎn)出太低——不管是對于綠地還是對于政府，都需要考慮客觀效益。
7月末至8月初，記者前后多次聯(lián)系青浦區(qū)人民政府、青浦區(qū)宣傳部，趙巷鎮(zhèn)信訪辦等政府職能部門，8月7日，青浦區(qū)宣傳部一位陳姓科長告訴記者，目前有關(guān)家具村的問題由上海市國資委統(tǒng)一督導(dǎo)處理。
金可可感慨，家具村的這些小商戶算是中產(chǎn)群體，實(shí)際上面對大企業(yè)的“升級改造”，小商戶是無力抵抗的，特別是對于舉全家之力在此經(jīng)營的商戶，根本沒有應(yīng)對這類風(fēng)險的能力。他曾在上海人代會上呼吁，要保護(hù)小微企業(yè)的合法權(quán)益，保障穩(wěn)定的營商環(huán)境。
“事后這些人（商戶）對社會、對營商環(huán)境還有什么信任可言？他們對社會怎么會滿意呢？這不是他們商業(yè)上的經(jīng)營問題，他們會覺得自己被欺負(fù)了。這時候法院的作用是非常重要的，否則，商戶真的一點(diǎn)辦法都沒有。”金可可說。
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來源：中國木業(yè)網(wǎng)
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