一直以來，萬科物業(yè)穩(wěn)居行業(yè)第一，卻遲遲沒有上市。
從住宅物業(yè)起家，逐步涉足商辦物業(yè)，并試水城市物業(yè)領(lǐng)域，萬科物業(yè)不斷擴展著業(yè)務(wù)圈，早已將自己武裝成了未來中國的“物業(yè)航母”。
2020年2月，萬科物業(yè)宣布啟動2萬人招聘計劃。根據(jù)萬科物業(yè)官網(wǎng)顯示，截至2020年1月底，共有在職員工近10萬名。此次推出2萬人的招聘計劃，相當(dāng)于20%的人員增幅。
萬科物業(yè)CEO朱保全表示，招聘計劃本身就是基于今年業(yè)務(wù)發(fā)展的人才需要，公司的多元化快速發(fā)展需要大量優(yōu)秀人才的加入，希望能夠持續(xù)儲備人才隊伍，為發(fā)展蓄力。
如此大規(guī)模擴張的背后，是萬科物業(yè)近幾年的迅猛發(fā)展。截至2020年1月底，萬科物業(yè)已在全國布局99個城市，合同項目共計3302個，其中住宅項目2663個，政企項目639個，合同面積突破6.3億平方米，服務(wù)535萬戶家庭。
自從2015年萬科物業(yè)獨立分拆開啟市場化運營后，就開始一邊擴大物業(yè)在管面積，一邊通過與不同背景的對象進行股權(quán)及業(yè)務(wù)等層面的合作，探索住宅物業(yè)服務(wù)外更多可能性。
朱保全曾透露，在萬科物業(yè)發(fā)展模型中，物業(yè)范疇被定義為三個空間，一是關(guān)乎老百姓生活的空間，二是工作商務(wù)空間，第三個則是城市公共空間。三者對應(yīng)的對象分別是社會居民個人、企事業(yè)單位和政府。
萬科物業(yè)正沿著這條發(fā)展道路越走越快。
住宅管理模式智能數(shù)字化
對于已有30年住宅業(yè)務(wù)管理經(jīng)驗的萬科物業(yè)而言，完善的服務(wù)流程早已形成，需要的就是借科技之力，用更小的成本，管理更大規(guī)模業(yè)務(wù)。
2011年，萬科物業(yè)就成立了信息化管理部，成為萬科總部最早做IT的事業(yè)部。每年，萬科物業(yè)會拿出年收入的1.5%-2%投入技術(shù)研發(fā)，用于長期投資信息化和技術(shù)創(chuàng)新，促進自身整體競爭能力的提升，目前擁有總數(shù)近500人的技術(shù)團隊。
借助IT技術(shù)與數(shù)字化應(yīng)用，萬科物業(yè)開啟了智能化物業(yè)服務(wù)基礎(chǔ)工程和精細化物業(yè)管理模式。目前，萬科物業(yè)已經(jīng)研發(fā)了多個智能化運營管理系統(tǒng)，睿服務(wù)平臺也已迭代至3.0版本。通過該系統(tǒng)，業(yè)主、管家、服務(wù)人員、房屋、設(shè)施設(shè)備、車位都可以通過管理中心進行全方位合理管控。
在業(yè)主端 ，萬科物業(yè)上線了“住這兒”APP，通過整合社區(qū)資源，搭建社區(qū)線上平臺，提效物業(yè)服務(wù)，為業(yè)主提供物業(yè)繳費、日常維修、日用品購買、二手交易、鄰里互動等服務(wù)。業(yè)主通過該APP，每月對物業(yè)的各項服務(wù)進行評價，評價頁還可以寫入自己對物業(yè)的看法和建議。
傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)，加上智能數(shù)字化的技術(shù)升級，使得萬科物業(yè)擁有了很強的品牌價值。
方正證券分析師夏亦豐撰寫的《從BM到PM，重塑物業(yè)管理行業(yè)新框架》指出，PM 是指在基本的 BM（對物的管理）之上，額外對住戶和居住環(huán)境的整個生態(tài)圈提供管理服務(wù)。據(jù)其分析報告，PM做的較好的萬科物業(yè)成了業(yè)主和開發(fā)商的心頭好。
首先，萬科物業(yè)在入駐新的小區(qū)后，這些小區(qū)房價的上漲空間往往遠大于同片區(qū)其他項目，能幫助資產(chǎn)在使用后實現(xiàn)溢價，對房屋起到保值增值的作用。其次，物業(yè)服務(wù)成為房地產(chǎn)競爭重要的軟實力，好的PM可以“反哺”開發(fā)商，成為銷售時的“形象擔(dān)當(dāng)”。一些不具備物業(yè)管理板塊的開發(fā)商會邀請萬科物業(yè)入駐，以此來提升樓盤的價值。
通過一系列的努力，萬科物業(yè)在住宅物業(yè)領(lǐng)域的龍頭地位已經(jīng)越坐越穩(wěn)。
聯(lián)手洋行做強商辦物業(yè)
朱保全曾表示，2020年萬科物業(yè)會有一個跨越式發(fā)展，希望住宅和商企的營收比例達到1：1。萬科物業(yè)正在向目標(biāo)進發(fā)，截至2019年6月，住宅業(yè)務(wù)與商企業(yè)務(wù)收入比例約為2：1。
住宅物業(yè)起家的萬科轉(zhuǎn)戰(zhàn)商辦物業(yè)，并不是一時的心血來潮。
有分析指出，住宅物業(yè)服務(wù)的優(yōu)勢是可以獲得平滑周期的穩(wěn)定回報，但其問題在于市場化程度還不夠高，以質(zhì)論價、漲物業(yè)費依然非常難。相比之下，商辦物業(yè)的市場化程度更好。
根據(jù)中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，2018年，辦公物業(yè)服務(wù)費約為7.84元/月/平方米，其次是商業(yè)物業(yè)服務(wù)費，為7.01元/月/平方米，住宅物業(yè)服務(wù)費最低，約為2.25元/月/平方米。雖然商業(yè)和住宅的服務(wù)內(nèi)容有所差別，但成本不至于差別達到幾倍。因此，商辦類服務(wù)比例占比較高的公司，毛利率可能較高。
除此之外，住宅土地供應(yīng)也在逐步減少，住宅物業(yè)的競爭越來越激烈。因此，轉(zhuǎn)戰(zhàn)商辦物業(yè)是眾多房企共同的選擇。
2015年，萬科物業(yè)確立了“住宅商企，兩翼齊飛”的戰(zhàn)略。2018年，專為發(fā)展商企而設(shè)的子品牌“萬物商企”正式成立。
萬物商企主要負責(zé)兩類業(yè)務(wù)：第一是商寫物業(yè)管理；第二是政府、企業(yè)機構(gòu)的綜合設(shè)施管理。服務(wù)內(nèi)容包括前期顧問、運行期物業(yè)管理、綜合設(shè)施管理和資產(chǎn)運營管理；為運營型物業(yè)提供公共物業(yè)管理（PM）服務(wù)，提升客戶的不動產(chǎn)全生命周期的資產(chǎn)價值；為自用型物業(yè)提供綜合設(shè)施管理（FM）服務(wù)，幫助企業(yè)聚焦其核心業(yè)務(wù)的發(fā)展。
據(jù)其官網(wǎng)顯示，截至目前，萬物商企累計服務(wù)635個商企項目，分布于全國52個大中城市，管理面積達3974萬平方米，服務(wù)對象涵蓋商業(yè)寫字樓、政府機構(gòu)、企業(yè)總部等，其中包括阿里巴巴、華為、騰訊、京東、中國移動、聯(lián)通等知名企業(yè)。
然而，萬科的商辦物業(yè)管理一直缺乏配套資產(chǎn)服務(wù)，例如租賃、大宗交易。由于建立租賃和大宗交易的團隊并不容易，萬科決定以合作的方式，把短板變?yōu)殚L板。
2018年7月，萬科物業(yè)宣布以首次公開募股定價的方式，購買戴德梁行4.9%股份，成為其第四大戰(zhàn)略股東；2019年12月，歷經(jīng)18個月的艱辛談判之后，雙方成立合資公司。二者分工明確，萬科物業(yè)負責(zé)“前線服務(wù)”，戴德梁行則發(fā)揮配套資產(chǎn)服務(wù)的優(yōu)勢。
合資公司的業(yè)務(wù)發(fā)展主要還是集中在大中華區(qū)，資產(chǎn)包構(gòu)成主要是萬科和戴德梁行原來的客戶，以企業(yè)辦公和寫字樓為主。
在完善業(yè)務(wù)組成的同時，此次合作也表露了萬科物業(yè)國際化的野心。朱保全曾表示，一家做住宅物業(yè)管理的中國企業(yè)，要走向國際，幾乎是不可能的，因為中國的住宅社區(qū)形態(tài)在全世界都是獨一無二的，但是做商業(yè)企業(yè)的不動產(chǎn)管理和資產(chǎn)管理，全世界都是一樣的。
借與戴德梁行的合作，萬科物業(yè)接近了國際市場，也為自己建立起強大的“護城河”優(yōu)勢。
走出樓宇做“城市運營商”
“物業(yè)城市”管理模式是萬科物業(yè)從2017年開始試水的一項全新業(yè)務(wù)。與其他物業(yè)公司瞄準(zhǔn)公建業(yè)態(tài)物業(yè)管理發(fā)力不同，萬科物業(yè)更關(guān)注城市公共空間，將整座城市或片區(qū)當(dāng)做一個大物業(yè)來看待，并對其進行經(jīng)濟化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的管理。
所謂“物業(yè)城市”，即運用市場機制，通過“專業(yè)服務(wù)+智慧平臺+行政力量”相融合的方式，對城市公共空間、公共資源、公共項目實行全流程“管理+服務(wù)+運營”，包含市政養(yǎng)護、物業(yè)管理、停車場管理、輔助城市秩序維護、市民生活服務(wù)等多領(lǐng)域業(yè)務(wù)。
萬科物業(yè)的思路，是對傳統(tǒng)的市政、城管兩大塊業(yè)務(wù)做有益的嘗試，結(jié)合數(shù)字化技術(shù)，構(gòu)建城市管理平臺，大幅節(jié)約人工成本并提升效率。該思路落地的第一個項目，是位于珠海的橫琴新區(qū)。
2018年9月，由橫琴新區(qū)國資委直屬企業(yè)珠海大橫琴投資公司持股60%、萬科物業(yè)持股40%的合資企業(yè)珠海大橫琴城市公共資源經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“珠海大橫琴城資”）成立。
在實際運營管理中，珠海大橫琴城資由萬科物業(yè)實際操盤。萬科物業(yè)跳脫傳統(tǒng)的城市管理模式，完全按照市場化邏輯運作，成為橫琴新區(qū)城市公共空間與資源的全流程管理、服務(wù)與運營方，將社區(qū)管理中以客戶為中心的服務(wù)理念帶入城市治理，城市服務(wù)、運營效率相比以往有了很大的提高。
朱保全曾表示，目前，橫琴城市物業(yè)服務(wù)大約一年有5億的收入。據(jù)珠海大橫琴城資總經(jīng)理宋瀾濤透露，公共空間管理業(yè)務(wù)保持在一個微利穩(wěn)定的狀態(tài)，在內(nèi)部效率提升后，產(chǎn)生的效益可能也會隨之增加，截至2019年底，此類業(yè)務(wù)的利潤可以控制在3%-4%之間。照此粗略計算，橫琴城市物業(yè)能為合資公司帶來1500萬的利潤。
除了提供穩(wěn)定的營收外，這種模式也為萬科物業(yè)開發(fā)了新的市場。目前，萬科物業(yè)已經(jīng)收到了雄安新區(qū)的邀請。2019年10月，朱保全曾透露，全國有10個以上的城市與萬科物業(yè)商談該領(lǐng)域的深入合作，未來這一數(shù)字還將會升至30個城市，其帶來的收入相近于萬科住宅物業(yè)，相當(dāng)再造一個萬科物業(yè)。
不過，“物業(yè)城市”模式的異地復(fù)制并不簡單，這依賴于萬科物業(yè)產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化打造、科技平臺應(yīng)用、承接能力的提升，也與當(dāng)?shù)卣暮献饕庠赣嘘P(guān)。
眼下，一家家物業(yè)脫離母公司單飛上市，作為行業(yè)的頭號種子選手，萬科物業(yè)的上市動態(tài)一直備受矚目。對于此事，董事會主席郁亮給出了答復(fù)：“如果說萬科物業(yè)是一個城市物業(yè)運營商，才上市。我們區(qū)別于一個傳統(tǒng)的物業(yè)開發(fā)商，才有它的價值，這樣它的價值才能得到充分的肯定。”
隨著一個個“物業(yè)城市”項目的落地執(zhí)行，這一天看起來并不會遙遠。
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來源：億歐
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