身處地產行業“白銀時代”的房企一直在尋找新的經濟增長點。
據不完全統計，碧桂園、華潤置地、萬科集團、保利地產等，都在不同程度上涉足產城融合項目。如果將產城融合項目進行分類，大致可以分為以開發商主導的產城項目投資建設型，以華為、阿里為代表的實體企業導入型，和以華夏幸福為代表主導的產業平臺搭建型。
值得注意的是，產城融合的核心不是地產，而是“產業”，這類項目更考驗開發商長期持有、運營項目的能力。這意味著，舊有的開發模式是遠遠不夠的。
近年來，各地涌現了一批特色小鎮，但能夠帶動區域發展的并不多。在華夏幸福產業研究院院長顧強看來，這種現象產生的原因在于，單純用房地產開發的思路去開發，不能有效形成產城融合所要求的定位、功能互補的網格化結構。“最后，除了房子外，其他要素都沒有，很難達到預期的目的。”
如何立足產業，盤活區域經濟，這是華夏幸福布局產業新城要解決的問題。
用產業新城完善都市圈空間結構
都市圈是由核心城市、城市的副中心，加上外圍的節點城市和微中心組成的有機統一體。
華夏幸福產業研究院院長顧強認為，“從中國的實際情況來看，都市圈還在向外擴展的過程當中。在發展進程中，一些城市會對外部一定空間尺度內的生產要素進行虹吸。再經過一定時間的發展，城市就進入到了外溢階段，會將城市內的各類要素往外輸送。隨著城市的發展，會進入一個虹吸和外溢的平衡。”
中心城市的產業外溢有多個原因，分別是產業發展空間受限（大規模制造，如汽車、裝備、化工、食品制造等）、產業結構逐步提升（附加值相對較小的向外推移，如印刷等）、產業集群規模壯大（如文化影視產業、軟件信息產業等）。
顧強表示，城市在不斷發展過程中，會跨出行政邊界，不過，由于規模經濟的制約，城市的外溢仍然在空間上會有一定的邊界。只要在合理的邊界之內，各種要素就會被持續吸引到都市圈范圍內。如果相鄰的都市圈之間進一步發展，又會形成更大尺度上的都市連綿區。
“在中國的都市圈里，像‘北上廣深’這樣的城市，外溢的范圍、擴展的邊界就要大一些，能夠達到80公里左右，鄭州、武漢等城市可能在50公里左右，而貴陽等城市，外溢的邊界和半徑可能更小。”
華夏幸福的產業新城是在都市圈尺度上進行布局。“考慮到都市圈本身的發展特點、發展階段、輻射范圍，根據我們的觀察，中國的都市圈發展如果與發達國家相比，顯著的差異就是外圍節點城市和微中心的發展相對不足，沒有形成網絡型空間結構。”發展節點城市，可以服務中心城市發展，在生產、生活各領域形成配套，緩和中心城市通勤壓力，最終形成“創新尖峰+產業高地”的發展模式，整體提升區域發展實力。
華夏幸福的產業新城定位于微中心和節點城市，通過產城融合方式建設生態，發展產業集群，打造相對功能完善的微中心，使整個都市圈的結構更加科學合理，發展外圍相對發育不足的微中心和節點城市。
顧強向億歐表示：“從2013年以后，中國的產業投資發生了很大的變化。搬家式的產業轉移實際上在大幅度減少，更多的是發展‘內生型產業’，這些產業的源頭大部分源于科技成果的轉化。都市圈正好有這樣的優勢，擁有大量的科技成果。這些科技成果在轉移轉化的時候，需要空間載體、資本和產業生態，這些恰恰給產業新城提供了機會。”
立足區域經濟布局產業新城
據顧強介紹，在布局產業新城時，華夏幸福都會進行城市產業發展規劃，對此，華夏幸福劃分了10大產業和117個方向，針對每一個都市圈不同區位的產業新城進行定制，提供解決方案。在規劃的過程中，會對區域發展邏輯進行考量，確定該區域的主導產業，以及發展的時序、集群打造的路徑。
比如長三角區域大約集中了全國40%的新能源汽車產能，華夏幸福順著新能源汽車從電池、材料到電機、電控再到整機的產業鏈進行梳理，最終將南京溧水產業新城定位于發展新能源汽車的關鍵零部件的重要節點。
在安徽，華夏幸福也在不同的區位進行不同的產業定位。比如圍繞合肥的液晶顯示、半導體、智能家居等產業鏈，華夏幸福與歐菲光合作，在舒城產業新城打造新型顯示觸控模組基地，并將合肥北側的長豐產業新城定位于孕育半導體、液晶顯示偏光片等產品的產業高地。
除了在進行產業定位時需要下足功夫，選擇引入園區的企業也是門學問。對于一些產業園區倡導建設“獨角獸樓”的現象，顧強認為，產業園區可以有不同的打法，類似一個擁有完整生態鏈的動物園（產業園），一個動物園里面應該有不同的物種（企業），這些物種也有不同的生命周期（發展周期），處在生命周期不同階段。
因此，在向產業園區引入企業時，不僅要考慮主導產業的錯位協同，還要保證上下游行業環節的多樣性協同。除此以外，構建企業發展階段的多樣性，完善生態也十分重要，處于孵化器階段、成長期、壯大期、成熟期的企業可以互相促進，共同生長。國有企業、民營企業等企業主體的多樣性，也可以優化區域產業組合。
產業協同促進區域創新
“用新產業、新模式、新業態來打造一個創新集群，從而實現的產城融合才有生命力。”顧強認為，在一個地區，可以圍繞新產業需要的產業生態，把一部分產業放到產業新城去發展。
以北京都市圈為例，互聯網龍頭企業落戶北京，催生了大規模的數據存儲、數據傳輸、數據清洗、數據加工的需求，但由于空間、能耗方面的限制，北京在產業發展目錄里邊將數據中心相關產業列為限制性的產業。
作為都市圈內的補充，在距離北京不遠、脫離產業限制的張家口懷來，華夏幸福推動建設以數據中心、軟件外包、服務后臺為代表的數字產業。目前，今日頭條和騰訊都已在懷來設立數據中心，并布局相關數據清洗、數據挖掘環節。
“懷來和北京的空間位置相距大概70公里，現在也有京張高鐵，從懷來的數字經濟產業園到北京市區只需20多分鐘，基本上實現同城化。”物理距離的拉近，有助于人才在區域間流動。
我國受地域和發展階段的要求，都市圈外圍地區不僅要發展高端制造業和數字產業，也要相應發展一般制造配套，共同構筑區域的產業基礎。
比如北京都市圈的外圍區域，不僅有相應高端制造業，還有都市產業配套，如霸州都市食品產業集群分為兩大重點方向：一是休閑與烘焙食品，即依托北京產業外溢趨勢，引入休閑與烘焙食品產業龍頭，強化區域產業特色；二是中央廚房，即面向北京大型連鎖餐飲企業，以共享型中央廚房打造為特色，搭建食品配餐、分揀全鏈條配套體系。
目前該產業集群已集結了益海嘉里、稻香村、新辣道、海底撈等餐飲品牌。
生活配套打造人才磁場
吸引中心城市的產業入駐節點城市，除了打造產業生態環境外，還需要在配套服務上下功夫。
打造人才磁場，提升人口密度，是產業新城持續運轉的基礎，這需要與當地政府協作，出臺有競爭力的人才政策，具體包括落戶政策、人才基金、創業貼息、住房補貼、公租房政策等。
宜居宜商的多元化社區、商業配套以及中央公園和綠地生態配套使居民可以“安居”，創新研發和商務辦公空間、酒店、人才公寓等，可以便利園區內員工“樂業”。在產業新城的建設過程中，有兩種模式可以提升人口密度，分別是配套先行帶動產業新城和產業先行逐步完善城市配套。
據顧強介紹，華夏幸福主要通過配套先行的模式，在項目自身實現人口導入之前，先行完善生活服務配套，為產業新城項目吸納人口提供生活基礎。這些生活、居住配套包括商業、公共交通、教育、醫療、文娛等公共設施。
華夏幸福在配套的開發建設中，以“智慧城市、生態城市、文化城市”三大系統構建幸福城市體系，設置城市級、區域級、社區級城市生活配套，目標為市民創造便捷、宜居、多元的城市生活空間。
以固安產業新城為例，在產業升級的同時，關注城市生活品質的升級。在商業配套方面，打造了“幸福港灣”，并建設了福朋喜來登酒店。子女教育和醫療服務問題，是解決駐留人才后顧之憂的關鍵。在教育配套方面，固安產業新城項目與北京八中合作開設分校；在醫療配套方面，將規劃建設自有品牌的三級甲等醫院。
頂層規劃仍需改進
目前，阻礙城市圈發展的最大阻力是城市本位的規劃模式，這種固有的思維方式加大了大都市圈內部經濟資源整合的難度，導致交通的銜接、產業的協同配套、統一市場的形成、人才技術等政策的協同都難以做到。
顧強表示，雖然各城市都已經認識到了加強合作是提升本城市競爭力的重要路徑，但是，由于行政區與經濟區的分離，區域統一規劃機制依然沒有完全形成，城市之間的利益協調機構也沒有取得實質性進展，依然是各自為政。沒有設立像美國田納西流域一樣的管理協調機構，各自的利益補償沒有統一的評價標準和具體實施方案。
合理科學的都市圈結構是一個網格化的結構，不是攤大餅的結構。一方面取決于國土空間頂層設計和規劃布局，需要適應城市和產業的變遷，以及產業演進的空間結構；另一方面是如何定位網格化結構的每一個節點，用什么樣的機制去打造。
在顧強看來，國內一些都市圈的區位優勢顯著，但仍亟需發展完善，粵港澳大灣區就是其中之一。
“與世界級三大灣區相比，粵港澳大灣區有著體量、規模、經濟總量等方面的優勢，但同時在質量方面卻與‘世界級灣區’存在一定的差距，在創新技術變革，聚集人才優勢資源方面，灣區建設的溢出效果仍存在很大的發展潛力，亟待未來去深入挖掘。”
除了完善都市圈功能、優化大灣區空間結構外，顧強認為，最重要的是提升灣區在制度和文化層面上的競爭力，在當下開放的國際背景下，集聚全球最一流的人才。在此基礎上，灣區應以資本鏈驅動創新鏈、產業鏈，放大創新頭部效應。
不過，顧強對當下都市圈的發展態勢依然持樂觀態度。
顧強表示，總體來說，已經進入都市圈發展階段的中心城市，如北京、上海、廣州、深圳、杭州、南京、武漢等如果能夠打破政策限制，加強和外圍區域節點城市的協同聯系，形成良好的產業分工合作，能夠實現更大的統籌和發展。
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來源：億歐
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