據(jù)悉，蛋殼公寓將于北京時間1月17日晚間正式在紐交所掛牌上市，股票代碼為“DNK”。IPO價格定在每股13.5美元，基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模960萬股ADS。
根據(jù)招股書披露，截至2019年11月30日，蛋殼公寓已進(jìn)入全國13個一線、新一線城市，管理的公寓數(shù)量為432,690間，與成立的第一年相比，增長了178倍。艾瑞咨詢的報告顯示，蛋殼公寓的規(guī)模為國內(nèi)長租公寓運(yùn)營商的第二位，且房間數(shù)增長最快，增速居行業(yè)第一。來自業(yè)內(nèi)三份權(quán)威刊物--邁點(diǎn)研究院、克而瑞和睿和的報告顯示，蛋殼公寓在中國所有共享居住平臺中的品牌影響力居于首位。
蛋殼公寓選擇這個節(jié)點(diǎn)上市，從招股書披露的內(nèi)容解讀，其背后有著多重利好支撐。
1. 我國長租公寓市場潛力巨大，但截至目前已開發(fā)的市場空間有限，增量市場仍有待挖掘，需要具備完善服務(wù)屬性的平臺充當(dāng)拓展增量、規(guī)范市場運(yùn)行的排頭兵；
2. 隨著平臺規(guī)模的擴(kuò)大，蛋殼積累了大量的租戶資源，這意味著為租戶提供增值服務(wù)所帶來的利潤空間將會跟著水漲船高；
3，科技應(yīng)用帶來的數(shù)據(jù)化整合能力，以及顛覆傳統(tǒng)模式的運(yùn)營規(guī)則，將為蛋殼這樣的平臺帶來資源整合的最大化利用，供給端和需求端的黃金分割點(diǎn)具備長尾的盈利能力。
有前景的市場，需要高質(zhì)量的玩家入局
得益于共享經(jīng)濟(jì)、網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)、消費(fèi)升級及消費(fèi)者對長租接受程度的不斷提高，長租公寓平臺在中國迅速普及。蛋殼公寓的招股書中有一組數(shù)據(jù)：截至2018年12月31日，我國提供標(biāo)準(zhǔn)化改造、裝修和服務(wù)的長租公寓平臺市場占比僅占中國所有住宅租賃業(yè)態(tài)規(guī)模的2%；而在美國和日本，由機(jī)構(gòu)運(yùn)營并提供服務(wù)的租賃公寓的比例分別為57%和80%。預(yù)計未來10年（至2030年）我國公寓市場會有2.7億的租賃人口，租賃市場的規(guī)模會達(dá)到4.6萬億，接近5萬億。
這無疑意味著中國的長租公寓服務(wù)平臺和市場具備巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
典型的租房者每天在家的時間超過10個小時，在此期間，他們可能對各種各樣的服務(wù)存在需求，包括清潔、維修和保養(yǎng)、洗衣、搬遷、送餐、智能家居和網(wǎng)上保險等。艾瑞咨詢的數(shù)據(jù)顯示，2018年，以上服務(wù)在中國的市場規(guī)模接近2.4萬億元人民幣。
增值服務(wù)的市場閥門已經(jīng)開啟，這是出租服務(wù)以外的機(jī)會。
根據(jù)招股書，蛋殼公寓聚焦的就是有租房需求的年輕用戶，通過創(chuàng)新的“新租賃”模式，即集中化地運(yùn)營由房東托管的公寓，將其出租給租客；對公寓進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的設(shè)計、裝修和配置，并提供高品質(zhì)的一站式服務(wù)；沒有實體店面，業(yè)務(wù)流程在線化，使房東和租客都能獲得流暢的服務(wù)體驗。
這離不開科技驅(qū)動對蛋殼業(yè)務(wù)帶來的長尾效應(yīng)。蛋殼公寓沒有一家線下門店，可以說，科技的理念貫穿了業(yè)務(wù)全流程，包括進(jìn)入新市場，大數(shù)據(jù)規(guī)劃，收房，裝修，租房等過程均由科技賦能，所有業(yè)務(wù)線上化，形成大數(shù)據(jù)，指導(dǎo)和幫助租賃業(yè)務(wù)的開展。
數(shù)據(jù)、技術(shù)和公寓網(wǎng)絡(luò)是蛋殼發(fā)展生態(tài)系統(tǒng)的基礎(chǔ)，三點(diǎn)成面，將生態(tài)系統(tǒng)中的關(guān)鍵利益相關(guān)者——業(yè)主、居民和第三方服務(wù)提供商聯(lián)系在一起。這些利益相關(guān)者之間的相互作用形成了一個良性循環(huán)，給每個人都帶來了利益，同時也讓蛋殼公寓成為一個需求聚集地。
之所以能達(dá)到以上效果，少不了“蛋殼大腦”。
招股書介紹顯示，蛋殼擁有大量日常運(yùn)營產(chǎn)生的內(nèi)部數(shù)據(jù)、第三方來源的租賃市場相關(guān)數(shù)據(jù)和人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)經(jīng)過清理、結(jié)構(gòu)化、加密處理后，集中存儲在數(shù)據(jù)倉庫中，從而支持?jǐn)?shù)據(jù)分析和數(shù)據(jù)挖掘。為了規(guī)范整個流程，使業(yè)務(wù)流程更高效、更明智地進(jìn)行決策，蛋殼開發(fā)了人工智能決策引擎“Danke Brain（蛋殼大腦）”，利用蛋殼大腦，可以提高數(shù)據(jù)推送能力的效率及準(zhǔn)確性，進(jìn)一步實現(xiàn)平臺運(yùn)營的降本增效。
上市后的蛋殼，將如何鞏固現(xiàn)在、布局未來？
根據(jù)蛋殼公寓的招股書顯示，蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為6.56億元、26.75億元；而2019年僅前9個月營收就達(dá)到近50億元，上年同期為16.73億元。季度數(shù)據(jù)顯示，蛋殼的營收在過去一年多的時間呈現(xiàn)高速增長趨勢，在2019年三季度單季超過20億元人民幣，同比增長接近160%。可見隨著房屋數(shù)量的猛增，其營收規(guī)模也是水漲船高。
雖然運(yùn)營等多項業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)亮眼，但蛋殼公寓仍處于虧損狀態(tài)也是一個不爭的事實，尚未盈利的原因是其持續(xù)高速增長。
而一直以來，新經(jīng)濟(jì)公司都容易面臨這樣的難題：產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度太快，概念多創(chuàng)新，很難在歷史中找到可比標(biāo)的；現(xiàn)階段盈利性弱，但變化極大，財務(wù)報表上的資產(chǎn)很難真實反應(yīng)實際情況；現(xiàn)金流情況也難以預(yù)測。對于目前處于虧損狀態(tài)的互聯(lián)網(wǎng)公司，傳統(tǒng)的DCF（現(xiàn)金流折現(xiàn)）和相對估值法都無法合理運(yùn)用。
他們有一個拐點(diǎn)。
原國泰君安證券研究所首席策略分析師喬永遠(yuǎn)認(rèn)為：“由于成長中的互聯(lián)網(wǎng)公司的盈利性比較低，導(dǎo)致市盈率往往顯得極其高。互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的增長往往存在一個拐點(diǎn)，在拐點(diǎn)之后，企業(yè)的業(yè)績增速可能會呈現(xiàn)100%以上甚至幾倍、幾十倍的增加。
因此對于成長中的新經(jīng)濟(jì)公司，首先要確保單位經(jīng)濟(jì)模型能跑通，再確保單位經(jīng)濟(jì)模型的盈利乘以規(guī)模，覆蓋掉固定成本，公司才能走向盈利。而在盈利拐點(diǎn)來臨后，伴隨規(guī)模的穩(wěn)定，利潤率的升高，企業(yè)業(yè)績迎來光明。
蛋殼的模型正是這種邏輯的典型代表——在蛋殼的單間模型中，每間房子的出租是追求盈利的。當(dāng)單間盈利覆蓋裝修改造的折舊攤銷、渠道成本、服務(wù)成本等等，再減掉長租公寓特有的空置率，利潤就出來了
蛋殼公寓聯(lián)合創(chuàng)始人兼CEO高靖曾在采訪中表示：“房屋租賃產(chǎn)業(yè)是一個非常重的行業(yè)，保證業(yè)主的收益、家裝和其他入住服務(wù)，都需要資金的投入。但是重行業(yè)也會建構(gòu)起自己的護(hù)城河，后來者難以快速超越。”
蛋殼公寓的“護(hù)城河”正顯現(xiàn)在招股書的數(shù)據(jù)中：招股書披露，自2015年成立之后起，蛋殼經(jīng)歷了一輪快速增長。從2015年12月31日運(yùn)營的2434間公寓，到截至2019年11月30日，管理的公寓數(shù)量為432,690間，四年多的時間增長178倍。公司業(yè)務(wù)運(yùn)營范圍亦覆蓋了全國十三個一、二線城市。
蛋殼公寓規(guī)模效應(yīng)以及成本控制能力也正在逐步改善其盈利能力，比如，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月。
而蛋殼公寓對產(chǎn)品、服務(wù)的深入洞察，也是保證其持續(xù)快速發(fā)展的源動力。
蛋殼公寓的房源均經(jīng)過統(tǒng)一管理、升級改造，宜居且不失風(fēng)格。從市場情況上來看，裝修時尚、強(qiáng)調(diào)社區(qū)文化、管理更人性化的長租公寓，的確受到了90后為主的租客群體追捧。招股書顯示，截止2019年6月30日，蛋殼公寓的房東續(xù)簽率高達(dá)80%，為行業(yè)最高水平。同時，在租客方面，租客入住率為89%，續(xù)租率超過了51%，均居于行業(yè)首位。其中，74%的被訪用戶對蛋殼公寓給予積極正面的評價。
增長空間雛形已經(jīng)成熟，相對充足的資金支持也能讓蛋殼在上市之后能在各大的空間內(nèi)大展拳腳。
結(jié)語
安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動安如山。
蛋殼的上市路引來了多方討論，業(yè)內(nèi)人士針對長租公寓平臺上市的評價褒貶不一，好壞參半。觀點(diǎn)的提出沒有高下之分，市場軌跡的規(guī)律性將會讓企業(yè)進(jìn)行自我體檢，但對于長租公寓平臺來說，上市遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是終點(diǎn)，而是對運(yùn)營模式的二次考察，能否借助高效的運(yùn)營機(jī)制深抓用戶需求，用成績適應(yīng)資本市場的考驗，才是未來的終點(diǎn)，這是處于長租公寓平臺的必經(jīng)之路，如今，路已在腳下，走下去才能遇見下個路口的風(fēng)景。
蛋殼是，其他亦然。
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來源：億歐
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